REEF geeft raad nieuwsbrief
Dit zijn wij, team REEF geeft raad, wij binden, wij boeien en geven iedere maand kennis op juridisch advies met nuttige tips en content.
onze kennis uw groei
Wet betaalbare huur
De huurprijzen in de private sector zijn de afgelopen jaren flink gestegen, waardoor betaalbare woningen voor starters en mensen met een middeninkomen moeilijker te vinden zijn. Om dit aan te pakken, is Wet betaalbare huur door de Tweede Kamer aangenomen. Het is nu nog afwachten of de wet er bij de Eerste Kamer ook doorkomt. Als dat het geval is zal de wet per 1 juli 2024 in werking treden. Deze wet zorgt ervoor dat verhuurders zich moeten houden aan maximale huurprijzen die passen bij de kwaliteit van de woning.
Met het intreden van de Wet betaalbare huur wordt een nieuwe sector ingevoerd, namelijk de midden huursector. Volgens de nieuwe wet spreek je van een midden huursector woning als:
- het huurcontract is afgesloten op of na 1 juli 2024;
- het contract ziet op een zelfstandige woonruimte. Een woning kwalificeert als zelfstandige woonruimte als het een eigen ingang, keuken, toilet en wasgelegenheid heeft;
- aan de woning een puntenaantal uit het woningwaarderingsstelsel wordt toegekend dat overeenkomt met een maximaal toegestane huurprijs tussen € 879,66 en € 1.1165,81 per maand;
- de aanvangshuurprijs ligt tussen € 879,66 en € 1.1165,81 per maand.
Momenteel is vastgelegd dat een woning met 147 punten een wettelijke maximale huur van € 879,66 heeft. Onder de nieuwe wet wordt dit puntensysteem verruimd. Voor een huurwoning tot 186 punten is een maximale grens vastgelegd. Deze komt te liggen op € 1.165,81.
Kortom, met de Wet betaalbare huur wordt de midden huursector ingevoerd. Verhuurders moeten zich gaan houden aan maximale huurprijzen die passen bij de kwaliteit van de woning. Het is dan ook belangrijk om als verhuurder te weten binnen welke sector de woning valt.
Door deze nieuwe wetgeving moet ook de huurprijs voor sociale huurwoningen waarvoor te veel wordt gevraagd worden aangepast. Als de wet wordt aangenomen in de Eerste Kamer moet de aanpassing van de huur gelijk met de inwerkingtreding van de wet plaatsvinden. Wordt er voor een sociale huurwoning op basis van de punten die de woning heeft te veel huur betaald, moet dit bij de ingang van de wet meteen worden verlaagd. De gemeentes gaan toezien op het hanteren van deze nieuwe wet.
Mocht u twijfelen of de huurprijs klopt, neem dan contact met ons op via onderstaande button!
Vraag over de Wet betaalbare huur? Neem contact op!Wijzigen arbeidsvoorwaarden: mag dat zomaar?
De afgelopen maand hebben wij van verschillende klanten vragen gekregen over de mogelijkheid om arbeidsvoorwaarden te wijzigen. Denk bijvoorbeeld aan de vraag of werktijden veranderd kunnen worden of dat functies aangepast kunnen worden.
De eerste vraag die in dat geval beantwoord moet worden is of er sprake is van een arbeidsvoorwaarden of dat de wijziging onder het instructierecht van de werkgever kan vallen. Arbeidsvoorwaarden zijn alle zaken die zijn geregeld in de arbeidsovereenkomst, maar ook verworven rechten. Een verworven recht is een arbeidsvoorwaarde die is ontstaan doordat partijen voor een langere periode op dezelfde wijze hebben gehandeld én die handelswijze van werkgever bij werknemer een bepaalde verwachting heeft geschapen dat werknemer er op mocht vertrouwen. Om te beoordelen of er sprake is van een verworven recht moet er naar verschillende elementen gekeken worden. Zo moet gekeken worden naar de verklaringen van partijen maar bijvoorbeeld ook de lengte van de periode dat er zo is gehandeld.
Als er sprake is van een arbeidsvoorwaarden of een verworven recht mag u deze als werkgever wijzigen als u de instemming hebt van werknemer. Heeft u de instemming niet moet er getoetst worden of de arbeidsvoorwaarden eenzijdig gewijzigd kunnen worden. Als in de arbeidsovereenkomst een eenzijdig wijzigingsbeding is opgenomen, kan er alleen een beroep worden gedaan op het eenzijdig wijzigingsbeding wanneer u als werkgever een zwaarwichtig belang heeft, welk belang zwaarder weegt dan het belang van de werknemer. Er dient dus een belangenafweging plaats te vinden tussen uw belang als werkgever en het belang van de werknemer.
Is er in de arbeidsovereenkomst geen eenzijdig wijzigingsbeding opgenomen dan kan er een beroep worden gedaan op goed werkgeverschap en goed werknemerschap. In die gevallen gelden de volgende vereisten:
- is er sprake van gewijzigde omstandigheden die een wijziging van de overeenkomst noodzakelijk maken;
- is het gedane voorstel tot wijziging van de overeenkomst in het licht van alle omstandigheden van het geval redelijk; en
- kan aanvaarding van het voorstel in redelijkheid van de werknemer worden gevergd?
In dit geval dient er dus ook een belangenafweging plaats te vinden maar moet er ook sprake zijn van een gewijzigde omstandigheid. Dit is dus een extra vereisten ten aanzien bovenstaande.
Uit de rechtspraak volgt dat dit een zware toets is. Verder volgt uit de rechtspraak dat een wijziging door de werkgever vaak alleen gehonoreerd wordt als daar financiële redenen aan ten grondslag ligt, enkel wanneer het bedrijf bijna op omvallen staat is dat voor rechters een reden om in te stemmen. Als de arbeidsvoorwaarden voor werknemers nagenoeg niet wijzigen is dit voor rechters ook een reden om eerder in te stemmen. Een wens tot wijziging gelegen in harmonisatie van de arbeidsvoorwaarden wordt door een rechter afgewezen omdat dit geen nadelige gevolgen mag hebben voor de werknemer.
Mocht u een wijziging willen doorvoeren, neem dan contact met ons op zodat wij met u mee kunnen kijken naar de juridische gevolgen.
Arbeidsvoorwaarden eenzijdig wijzigen? Neem contact op!
Heeft u een vraag?
Denkt u bij het lezen: Ik heb ook een brandende vraag! Geef deze aan ons door en wie weet behandelen wij uw vraag als volgende vraag van de maand.
Ik heb de vraag van de maand!