REEF geeft raad - Huurverhogingen in de vrije sector

We bespreken wat de huurverhogingsregels in de vrije sector inhouden, waarom deze ter discussie staan en welke gevolgen dit heeft voor huurders en verhuurders.

Huurverhogingen in de vrije sector: wat betekent de uitspraak van de Hoge Raad?

Jaarlijkse huurverhogingen zijn een veelvoorkomend onderwerp in huurcontracten binnen de vrije sector. Veel verhuurders hanteren een modelcontract waarin is opgenomen dat de huur jaarlijks mag worden aangepast. Dit gebeurt vaak op basis van de inflatie (CPI), eventueel aangevuld met een extra opslag. Tot voor kort leek deze praktijk onbetwistbaar, maar een recente uitspraak van de Hoge Raad brengt hier nuance in. Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

De achtergrond: jaarlijkse huurverhogingen in huurcontracten

In veel huurovereenkomsten, zoals die gebaseerd op het modelcontract van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), staat een bepaling omtrent huurverhogingen. Deze bepalingen splitsen de huurverhoging doorgaans op in twee componenten:

  • Indexatie op basis van inflatie: De huur wordt jaarlijks aangepast aan de geldontwaarding.

  • Opslag bovenop de inflatiecorrectie: Dit geeft verhuurders de mogelijkheid om extra verhogingen door te voeren, bijvoorbeeld als compensatie voor stijgende kosten of marktontwikkelingen.

Tot 2023 was deze werkwijze gangbaar. Een rechter oordeelde echter dat een dergelijke regeling oneerlijk kan zijn, omdat huurders onvoldoende zekerheid hebben over de toekomstige huurprijs. Dit leidde tot vragen aan de Hoge Raad.

De prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De vragen die aan de Hoge Raad werden gesteld, gingen vooral over de rechtsgeldigheid van deze huurverhogingsbepalingen. De belangrijkste vragen waren:

  • Als een huurverhogingsbeding deels wettelijk is toegestaan en deels onterecht wordt geacht, moet dan de hele bepaling vervallen, of kan alleen het onterechte deel worden verwijderd?

  • Moeten huurders met terugwerkende kracht compensatie krijgen als ze te veel huur hebben betaald?

  • Mag een verhuurder zich beroepen op verjaring als een huurder te veel betaalde huurverhogingen wil terugvorderen?

  • Zijn er beperkingen aan de periode waarover een huurder te veel betaalde bedragen kan terugvorderen?

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft duidelijkheid gegeven over deze vragen:

  • Rechters moeten huurverhogingsbedingen toetsen aan de Europese wetgeving.

  • Een huurverhoging op basis van inflatie (CPI) is op zichzelf niet oneerlijk, omdat dit enkel dient om geldontwaarding te compenseren.

  • Een extra opslag kan acceptabel zijn, mits deze binnen redelijke grenzen blijft. Een opslag van maximaal 3% wordt door de Hoge Raad als redelijk beschouwd.

  • Als een verhogingsbeding deels onterecht is, betekent dit niet automatisch dat het hele beding ongeldig is. Het oneerlijke deel moet worden verwijderd, terwijl de rest kan blijven bestaan.

  • Huurders kunnen huurverhogingen die op een ongeldig beding zijn gebaseerd, met terugwerkende kracht aanvechten en terugvorderen. Dit wordt echter niet automatisch verrekend met de huurschuld; de huurder moet hier zelf om verzoeken.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

Voor verhuurders is deze uitspraak belangrijk, omdat het bevestigt dat jaarlijkse huurverhogingen grotendeels toegestaan blijven, mits ze transparant en redelijk zijn. De mogelijkheid om een opslag toe te passen bovenop de inflatie-indexatie blijft bestaan, zolang deze binnen de vastgestelde marges blijft.

Voor huurders betekent dit dat zij beter beschermd zijn tegen onredelijke huurverhogingen en mogelijk eerdere verhogingen kunnen aanvechten als die op ongeldige bedingen waren gebaseerd.

Wil je weten wat deze uitspraak betekent voor jouw situatie? Neem gerust contact met ons op voor juridisch advies!

Meer informatie?

Heb jij behoefte aan juridisch advies of wil je meer informatie? Neem dan contact op met:

Sara Mentink
Bedrijfsjurist

Vraag van de maand

Wat als ik het dienstverband met een zieke werknemer niet na 104 weken ziekte beëindig?

Na 104 weken ziekte vervalt het opzegverbod, mits volledig herstel binnen 26 weken niet te verwachten is. Maar wat als een werknemer niet wil vertrekken en je besluit het dienstverband voort te zetten, ondanks dat herstel niet binnen de termijn verwacht wordt? In dit geval blijven de re-integratieverplichtingen van kracht, maar dit brengt risico’s met zich mee. Wat als de re-integratiearbeid de nieuwe functie is geworden? Kan het dienstverband nog beëindigd worden via een vaststellingsovereenkomst? En hoe zit het met de compensatie van de transitievergoeding? Er komt veel kijken bij het in dienst houden van een werknemer na 104 weken ziekte.

Is er binnen jouw organisatie een werknemer die al langer dan 104 weken ziek is? Neem dan contact op om de risico’s te bespreken!