Omgevingsrecht bepaalt wat er mogelijk is in de fysieke leefomgeving. Voor organisaties die willen bouwen, uitbreiden, ontwikkelen of hun bedrijfsactiviteiten veranderen, heeft dat direct invloed op de haalbaarheid en planning van een project.
Past een ontwikkeling binnen het omgevingsplan? Welke vergunningen of meldingen zijn nodig? Welke onderzoeken moeten worden uitgevoerd? En welke belangen spelen er in de omgeving?
Kort gezegd: omgevingsrecht bepaalt niet alleen welke toestemming nodig is, maar mede óf en onder welke voorwaarden een project gerealiseerd kan worden.
Daarom is het verstandig om omgevingsrecht niet pas bij een vergunningaanvraag te bekijken. Hoe eerder de juridische en ruimtelijke randvoorwaarden duidelijk zijn, hoe beter daarop kan worden gestuurd.
Wat is omgevingsrecht?
Omgevingsrecht is het geheel aan regels voor de fysieke leefomgeving. Het gaat onder andere over bouwen, ruimtelijke ontwikkeling, milieu, natuur en water.
Sinds 1 januari 2024 vormt de Omgevingswet het centrale wettelijke stelsel voor deze onderwerpen. Regels voor een locatie kunnen daarbij afkomstig zijn van verschillende overheden. Gemeenten stellen regels in het omgevingsplan, terwijl ook regels van provincies, waterschappen en het Rijk van toepassing kunnen zijn.
Dat betekent dat één project met verschillende regels, procedures en bevoegde gezagen te maken kan krijgen.
Omgevingsrecht kan bijvoorbeeld een rol spelen bij:
- uitbreiding van een bedrijfs- of productielocatie;
- nieuwbouw of herontwikkeling van vastgoed;
- verandering van het gebruik van een locatie;
- activiteiten met gevolgen voor milieu of omgeving;
- ontwikkelingen die niet passen binnen het omgevingsplan;
- projecten waarbij natuur of water een rol speelt.
Daarmee is omgevingsrecht niet alleen een juridisch onderwerp. Het kan bepalend zijn voor het hele project.
Waarom is omgevingsrecht belangrijk voor ondernemers?
Een plan kan technisch uitvoerbaar en financieel aantrekkelijk zijn, maar toch vertragen of veranderen wanneer juridische en ruimtelijke randvoorwaarden te laat in beeld komen.
Voor opdrachtgevers zijn vooral vier aspecten belangrijk.
Haalbaarheid
De regels voor een locatie bepalen mede welke ontwikkeling mogelijk is. Past een initiatief niet binnen het omgevingsplan, dan betekent dat niet automatisch dat het project onmogelijk is.
Onder voorwaarden kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, een BOPA, worden aangevraagd. In andere situaties kan een wijziging van het omgevingsplan nodig zijn. Welke route passend is, hangt af van het initiatief en de omstandigheden.
Door dit vroeg te onderzoeken, voorkom je dat een project al ver is uitgewerkt voordat een fundamenteel knelpunt zichtbaar wordt.
Planning
Vergunningprocedures, onderzoeken, participatie en afstemming kosten tijd. Wanneer deze pas aan het einde van een projectplanning worden toegevoegd, kunnen ze bepalend worden voor de start of voortgang van het project.
Omgevingsrecht hoort daarom vanaf het begin thuis in de projectplanning.
Budget
Aanvullende onderzoeken, wijzigingen in een ontwerp of een andere juridische route kunnen financiële gevolgen hebben.
Hoe eerder duidelijk is welke voorwaarden gelden, hoe beter deze kunnen worden meegenomen in het budget en de besluitvorming.
Omgeving
Een ontwikkeling staat niet op zichzelf. Omwonenden, bedrijven, overheden en andere belanghebbenden kunnen allemaal een rol spelen.
Ook deze belangen moeten op het juiste moment in beeld zijn. Niet alleen vanuit juridisch oogpunt, maar ook om te voorkomen dat belangrijke aandachtspunten pas zichtbaar worden wanneer het project al onderweg is.
Welke omgevingsrechtelijke regels kunnen een project raken?
Welke regels van toepassing zijn, hangt af van wat een organisatie wil realiseren en op welke locatie dat gebeurt.
Er bestaat dus niet één standaard omgevingsvergunning die automatisch alle onderdelen van een project afdekt.
Bij bouwen wordt onder de Omgevingswet bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen de technische kant van het bouwen en de ruimtelijke regels die voor de locatie gelden. Afhankelijk van het bouwwerk en de activiteit kan sprake zijn van een vergunningplicht, meldingsplicht of een vergunningvrije activiteit.
Daarnaast kunnen regels gelden voor bijvoorbeeld:
- milieubelastende activiteiten;
- natuur;
- water;
- monumenten;
- sloopactiviteiten;
- gebruik van een locatie;
- activiteiten die afwijken van het omgevingsplan.
Via het Omgevingsloket Deze link opent in een nieuw tabblad kan worden gecontroleerd welke regels voor een locatie en activiteit gelden.
Juist doordat verschillende onderwerpen binnen één project kunnen samenkomen, is de vraag “Hebben we een omgevingsvergunning nodig?” vaak te beperkt.
Een relevantere vraag is:
Welke omgevingsrechtelijke voorwaarden bepalen of en hoe we dit project kunnen realiseren?
Wanneer moet je omgevingsrecht meenemen in een project?
Zo vroeg mogelijk.
In de initiatief- en definitiefase is er meestal nog ruimte om keuzes te maken over locatie, ontwerp, planning en aanpak. Wanneer juridische of ruimtelijke knelpunten pas worden ontdekt nadat deze keuzes al vaststaan, wordt bijsturen lastiger.
Breng daarom aan het begin van een project in beeld:
- wat het project moet opleveren;
- welke activiteiten daarvoor nodig zijn;
- welke regels op de locatie gelden;
- of het initiatief binnen het omgevingsplan past;
- welke vergunningen, meldingen of toestemmingen nodig kunnen zijn;
- welke onderzoeken noodzakelijk zijn;
- welke overheden en stakeholders betrokken zijn;
- welke procedures invloed hebben op de planning.
Daarmee wordt omgevingsrecht onderdeel van projectbeheersing, in plaats van een controle achteraf.
Waar ontstaan risico’s binnen omgevingsrechtelijke projecten?
De grootste risico’s zitten vaak niet in één afzonderlijke regel, maar in de samenhang tussen verschillende onderdelen.
Een ruimtelijke keuze kan gevolgen hebben voor het ontwerp. Een technisch of milieukundig onderzoek kan invloed hebben op de juridische onderbouwing. Een wijziging in het project kan nieuwe vergunningvragen oproepen.
Risico’s ontstaan bijvoorbeeld wanneer:
- te laat blijkt dat een ontwikkeling niet binnen het omgevingsplan past;
- benodigde onderzoeken ontbreken;
- verschillende procedures niet aansluiten op de projectplanning;
- verantwoordelijkheden tussen betrokken partijen onduidelijk zijn;
- disciplines onvoldoende op elkaar zijn afgestemd;
- specialistische kennis op een cruciaal moment ontbreekt.
Een complex omgevingsrechtelijk traject vraagt daarom om meer dan alleen kennis van wet- en regelgeving. Er is ook overzicht nodig over de relatie tussen juridische keuzes, planning, betrokken partijen en het resultaat dat uiteindelijk moet worden bereikt.
Wanneer vraagt omgevingsrecht om aanvullende specialistische kennis?
Niet ieder vraagstuk vraagt om extra expertise. Binnen veel organisaties is veel kennis al aanwezig.
Maar zodra een project complexer wordt of meerdere omgevingsrechtelijke onderwerpen samenkomen, kan het waardevol zijn om het projectteam tijdelijk te versterken met aanvullende specialistische kennis.
Bijvoorbeeld wanneer:
- een ontwikkeling niet binnen het omgevingsplan past;
- verschillende vergunningen of activiteiten samenkomen;
- milieu, natuur of water invloed hebben op de haalbaarheid;
- een procedure bepalend wordt voor een belangrijke projectmijlpaal;
- bezwaar, beroep of handhaving onderdeel wordt van het traject;
- voor een specifiek vraagstuk aanvullende expertise nodig is.
Op dat moment gaat het niet alleen om weten wat juridisch wel en niet kan.
De specialist moet ook begrijpen wat het project probeert te bereiken, welke afhankelijkheden er zijn en hoe specialistische kennis kan bijdragen aan het gewenste resultaat.
Daarmee wordt omgevingsrecht onderdeel van het project zelf.
Specialistische kennis die het project verder brengt
Precies daar sluit de projectaanpak van REEF op aan.
Onze professionals brengen specialistische kennis van omgevingsrecht in bij projecten waarin juridische, ruimtelijke en organisatorische vraagstukken samenkomen. Niet als losse adviseur aan de zijlijn, maar als professional die vanuit zijn of haar specialisme bijdraagt aan het resultaat van het project.
Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat een professional een ruimtelijke procedure begeleidt, een complex vergunningvraagstuk oppakt, juridische risico’s inzichtelijk maakt of specifieke omgevingsrechtelijke expertise toevoegt aan een bestaand projectteam.
Daarbij staat niet de inzet van een professional centraal, maar de ambitie van de organisatie.
We brengen eerst in beeld wat het project moet opleveren en welke omgevingsrechtelijke vraagstukken daarbij een rol spelen. Vervolgens definiëren we welke expertise nodig is en welk resultaat daarmee moet worden bereikt.
Tijdens het project houden we zicht op voortgang en resultaat. Aan het einde staat niet alleen een afgerond vraagstuk, maar blijft ook kennis achter binnen de organisatie.
Zo krijgt specialistische kennis een duidelijke plek binnen het project. Met een begin, een eind en vooral een concreet resultaat.
Verder met een omgevingsrechtelijk vraagstuk?
Wil je meer weten over onze expertise, professionals en projecten binnen het omgevingsrecht? Bekijk dan REEF Omgevingsrecht.
Heb je al een concreet vraagstuk en wil je hierover sparren met een van onze collega’s? Neem direct contact op met REEF Omgevingsrecht.