Als je een bouwproject plant of een verbouwing overweegt, kom je al snel in aanraking met termen als bestemmingsplan en omgevingsplan. Deze documenten bepalen wat je wel en niet mag bouwen op een specifieke locatie. Maar wat is nu precies het verschil? En welk plan geldt voor jouw situatie?
Met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is er veel veranderd in de wereld van de ruimtelijke ordening. Het oude systeem met bestemmingsplannen maakt geleidelijk plaats voor het nieuwe omgevingsplan. In dit artikel leggen we helder uit wat beide plannen inhouden, wanneer welk plan van toepassing is en wat dit betekent voor jouw bouw- of verbouwplannen.
Wat is een bestemmingsplan en waar wordt het voor gebruikt?
Een bestemmingsplan is een juridisch bindend document waarin de gemeente vastlegt wat er met de grond en gebouwen in een bepaald gebied mag gebeuren. Het bepaalt de bestemming van gronden, zoals wonen, werken, recreatie of natuur, en stelt regels voor bouwen en gebruik binnen die bestemmingen.
Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen die samen de juridische basis vormen. De verbeelding, vroeger plankaart genoemd, toont grafisch welke bestemmingen waar gelden. De regels beschrijven wat er binnen elke bestemming is toegestaan, zoals maximale bouwhoogtes, bebouwingspercentages en gebruiksvoorschriften. Tot slot geeft de toelichting de achtergrond en onderbouwing van de gemaakte keuzes.
Gemeenten gebruikten bestemmingsplannen om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en te reguleren. Wanneer je wilde bouwen of verbouwen, moest je plan passen binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Paste het niet, dan was een omgevingsvergunning voor afwijken of een wijziging van het bestemmingsplan nodig.
Wat is een omgevingsplan en hoe verschilt het van een bestemmingsplan?
Een omgevingsplan is de opvolger van het bestemmingsplan onder de Omgevingswet en gaat veel verder dan alleen ruimtelijke ordening. Het omgevingsplan bundelt regels over bouwen, milieu, natuur, erfgoed, gezondheid en veiligheid in één integraal document per gemeente. Waar een bestemmingsplan zich beperkte tot ruimtelijke aspecten, bekijkt het omgevingsplan de fysieke leefomgeving als geheel.
De belangrijkste verschillen op een rij:
- Reikwijdte: het bestemmingsplan regelde alleen ruimtelijke ordening; het omgevingsplan integreert alle regels over de fysieke leefomgeving.
- Aantal plannen: gemeenten hadden tientallen bestemmingsplannen; nu komt er één omgevingsplan per gemeente.
- Flexibiliteit: het omgevingsplan biedt meer ruimte voor maatwerk en afwegingsruimte.
- Actualiteit: het omgevingsplan moet continu actueel worden gehouden in plaats van periodiek te worden herzien.
Het omgevingsplan neemt ook regels over die voorheen in gemeentelijke verordeningen stonden, zoals de Algemene Plaatselijke Verordening, voor zover die betrekking heeft op de fysieke leefomgeving. Dit maakt het voor initiatiefnemers overzichtelijker: je hoeft straks nog maar in één document te kijken.
Wanneer geldt het bestemmingsplan en wanneer het omgevingsplan?
Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente automatisch een omgevingsplan van rechtswege. Dit tijdelijke omgevingsplan bevat de oude bestemmingsplannen en rijksregels uit de bruidsschat. Tot 2032 hebben gemeenten de tijd om hun definitieve omgevingsplan vast te stellen, waarin alle regels zijn geïntegreerd en geactualiseerd.
In de praktijk betekent dit dat je nu te maken hebt met een overgangssituatie. De regels uit je oude bestemmingsplan gelden nog steeds, maar maken nu onderdeel uit van het tijdelijke omgevingsplan. Gemeenten werken stapsgewijs aan het vervangen van deze oude regels door nieuwe, integrale regels.
Hoe weet je welke regels van toepassing zijn?
Voor jouw specifieke situatie geldt het omgevingsplan dat de gemeente heeft vastgesteld. Heeft de gemeente voor jouw gebied al nieuwe regels vastgesteld, dan gelden die. Zo niet, dan gelden de regels uit het oude bestemmingsplan die zijn overgegaan naar het tijdelijke omgevingsplan. Het is daarom verstandig om bij de gemeente na te vragen welke regels precies van toepassing zijn op jouw perceel.
Hoe zoek je op welk plan geldt voor een specifiek perceel?
Je kunt het geldende omgevingsplan vinden via het Omgevingsloket op omgevingswet.overheid.nl. Voer daar het adres of de locatie in en je ziet welke regels van toepassing zijn. Ook kun je terecht op ruimtelijkeplannen.nl, waar de oude bestemmingsplannen nog raadpleegbaar zijn.
Het opzoeken werkt als volgt:
- Ga naar het Omgevingsloket en kies voor Regels op de kaart.
- Voer het adres of de locatie in waarvoor je de regels wilt weten.
- Bekijk de geldende regels uit het omgevingsplan voor die locatie.
- Controleer of er specifieke regels gelden voor bouwen, gebruik of activiteiten.
Let op: de digitale systemen zijn nog in ontwikkeling. Niet alle informatie is altijd volledig of actueel. Bij twijfel kun je het beste contact opnemen met de gemeente. Veel gemeenten hebben een omgevingsloket of een vergunningenteam dat je kan helpen bij het interpreteren van de regels.
Wat betekent de overgang naar omgevingsplannen voor bouw- en verbouwplannen?
Voor bouw- en verbouwplannen betekent de overgang naar omgevingsplannen dat je te maken krijgt met een andere systematiek van vergunningverlening. De Omgevingswet werkt met het principe ‘ja, mits’ in plaats van ‘nee, tenzij’. Dit zou moeten leiden tot meer mogelijkheden en snellere procedures, al is de praktijk vaak weerbarstiger.
Concrete gevolgen voor jouw plannen:
- Je hebt nog steeds een omgevingsvergunning nodig voor veel bouwactiviteiten, maar de toetsing verloopt anders.
- Er wordt onderscheid gemaakt tussen de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit.
- Meer activiteiten zijn vergunningvrij of meldingsplichtig in plaats van vergunningplichtig.
- De beslistermijnen zijn korter: standaard acht weken in plaats van de oude termijnen.
Het is belangrijk om vroeg in het proces te checken welke regels gelden en of je plan past binnen het omgevingsplan. Bij afwijkingen kun je een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aanvragen. De gemeente maakt dan een afweging of medewerking mogelijk is.
Hoe REEF helpt bij vraagstukken rondom omgevingsplannen
Bij REEF beschikken we over specialistische expertise op het gebied van omgevingsrecht en ruimtelijke ordening. Onze adviseurs helpen opdrachtgevers dagelijks met de complexe vraagstukken die de Omgevingswet met zich meebrengt, of het nu gaat om het interpreteren van omgevingsplanregels, het begeleiden van vergunningtrajecten of het adviseren over ruimtelijke ontwikkelingen.
Wat wij voor je kunnen betekenen:
- Analyse van geldende omgevingsplanregels voor specifieke locaties en projecten
- Begeleiding bij vergunningaanvragen en procedures onder de Omgevingswet
- Advisering over de haalbaarheid van bouw- en ontwikkelplannen
- Ondersteuning bij gemeenten die werken aan hun nieuwe omgevingsplan
- Kennisdeling en training over de Omgevingswet en omgevingsplannen
Ben je specialist in omgevingsrecht en zoek je uitdagende projecten? Of heb je als opdrachtgever behoefte aan deskundige ondersteuning bij vraagstukken rondom het omgevingsplan? Neem contact op met onze specialisten en ontdek hoe we samen kunnen werken aan resultaat.