Of een perceel bouwmogelijkheden heeft, bepaal je niet aan de hand van één regel. Je moet bekijken welke regels op de locatie gelden, welk gebruik is toegestaan, welke bouwmogelijkheden het omgevingsplan biedt en welke andere belangen of beperkingen een ontwikkeling kunnen beïnvloeden.
Voor ruimtelijke projecten is die analyse belangrijk aan de voorkant. Een locatie kan op het eerste gezicht geschikt lijken, terwijl bouwhoogtes, gebruiksregels, milieuaspecten, erfgoed, water of andere omgevingsrechtelijke voorwaarden de ontwikkeling alsnog beïnvloeden.
Kort gezegd: de bouwmogelijkheden van een perceel worden bepaald door de combinatie van locatie, activiteit en de regels die daarop van toepassing zijn.
Wat bepaalt de bouwmogelijkheden van een perceel?
Het omgevingsplan van de gemeente is een belangrijk vertrekpunt. Daarin staan gemeentelijke regels over de fysieke leefomgeving en over activiteiten die op een locatie wel of niet zijn toegestaan.
Maar alleen naar het omgevingsplan kijken is niet altijd voldoende.
Bij een analyse van de bouwmogelijkheden kunnen onder andere relevant zijn:
- het toegestane gebruik van de locatie;
- regels over bouwen en bouwwerken;
- maximale bouwhoogtes en oppervlakten;
- situering van bebouwing;
- regels over milieu, geluid of geur;
- cultuurhistorische en archeologische waarden;
- natuur en beschermde gebieden;
- water en eventuele regels van het waterschap;
- provinciale en landelijke regelgeving.
Welke onderdelen relevant zijn, hangt af van het perceel én van wat je daar wilt realiseren.
Een beoordeling van bouwmogelijkheden begint daarom niet alleen met de vraag “wat mag hier?”, maar ook met “wat willen we hier realiseren?”
Hoe controleer je welke regels op een perceel gelden?
Via Regels op de kaart Deze link opent in een nieuw tabblad in het Omgevingsloket kun je bekijken welke omgevingsdocumenten en regels op een specifieke locatie van toepassing zijn.
Daarmee krijg je inzicht in onder andere het omgevingsplan en andere relevante regels voor het perceel.
Een praktische eerste analyse bestaat uit een aantal stappen:
- bepaal het perceel en de exacte projectlocatie;
- raadpleeg de geldende regels via Regels op de kaart;
- bepaal welke activiteiten het project omvat;
- controleer welke gemeentelijke regels voor die activiteiten gelden;
- kijk welke regels van provincie, waterschap of Rijk daarnaast relevant zijn;
- beoordeel of het voorgenomen initiatief binnen deze kaders kan worden uitgevoerd.
Dat laatste vraagt vaak meer dan alleen het lezen van een kaart. Regels moeten in samenhang worden geïnterpreteerd en gekoppeld aan het concrete initiatief.
Welke bouwregels zijn belangrijk bij een eerste haalbaarheidsanalyse?
Welke bouwregels relevant zijn, verschilt per locatie en omgevingsplan. Toch zijn er een aantal onderwerpen die bij ruimtelijke ontwikkelingen vaak terugkomen.
Gebruik van de locatie
Past de beoogde functie binnen de regels voor de locatie?
Een initiatief kan bouwkundig mogelijk lijken, maar alsnog niet passen wanneer het gewenste gebruik niet is toegestaan.
Omvang en situering
Het omgevingsplan kan voorwaarden bevatten over bijvoorbeeld bouwhoogte, oppervlakte, positie op het perceel en afstand tot andere functies.
Die regels kunnen directe gevolgen hebben voor het ontwerp en de businesscase van een ontwikkeling.
Omgevingskwaliteit
Ook onderwerpen als geluid, geur, bodem, verkeer, erfgoed, natuur en water kunnen relevant zijn.
Bij complexere ontwikkelingen is daarom een bredere ruimtelijke afweging nodig dan alleen een controle van de toegestane bebouwing.
Andere overheden
Niet alle relevante regels komen van de gemeente. Ook het Rijk, de provincie en het waterschap kunnen regels stellen die invloed hebben op een locatie.
Juist die samenhang bepaalt uiteindelijk wat er daadwerkelijk mogelijk is.
Betekent bouwen binnen het omgevingsplan automatisch dat een project kan starten?
Nee.
Dat een ontwikkeling ruimtelijk binnen het omgevingsplan past, betekent niet automatisch dat alle benodigde toestemmingen geregeld zijn.
Onder de Omgevingswet wordt bij bouwen bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit. Voor beide kunnen afzonderlijke regels, vergunningplichten of meldingsplichten gelden.
Daarnaast kunnen andere activiteiten onderdeel zijn van het project waarvoor aanvullende regels gelden.
De ruimtelijke haalbaarheid van het perceel is dus een belangrijke eerste stap, maar niet hetzelfde als de volledige vergunningcheck van het project.
Wat als een initiatief niet binnen het omgevingsplan past?
Dat betekent niet automatisch dat een ontwikkeling onmogelijk is.
Als een activiteit niet past binnen de regels van het omgevingsplan, kan onder voorwaarden een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden aangevraagd.
Bij de beoordeling daarvan moet onder meer worden gekeken of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Ook instructieregels van Rijk en provincie kunnen relevant zijn.
Een BOPA wijzigt het omgevingsplan zelf niet. De vergunning maakt een specifieke ontwikkeling mogelijk die afwijkt van de geldende regels. Bij andere ontwikkelingen kan juist een wijziging van het omgevingsplan passender zijn.
De keuze tussen deze routes is daarom onderdeel van de ruimtelijke strategie van een project.
Waarom is een goede ruimtelijke afweging aan de voorkant belangrijk?
Hoe eerder duidelijk is wat een perceel daadwerkelijk kan dragen, hoe beter een project kan worden ingericht.
Een goede analyse aan de voorkant geeft inzicht in:
- de ruimtelijke haalbaarheid;
- mogelijke juridische knelpunten;
- benodigde onderzoeken;
- de passende procedure;
- invloed op ontwerp en programma;
- mogelijke gevolgen voor planning en besluitvorming.
Dat voorkomt dat een ontwerp of projectplan ver wordt uitgewerkt voordat blijkt dat belangrijke ruimtelijke voorwaarden nog niet zijn onderzocht.
Voor gemeenten is die analyse ook belangrijk bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Niet alleen de vraag of iets letterlijk binnen een regel past is relevant, maar ook hoe een ontwikkeling zich verhoudt tot de bredere fysieke leefomgeving.
Wat vraagt de beoordeling van complexe ruimtelijke initiatieven van gemeenten?
Bij eenvoudige initiatieven kan vrij snel duidelijk zijn welke regels gelden. Bij complexere ontwikkelingen ligt dat anders.
Dan kunnen verschillende belangen en disciplines samenkomen, bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, omgevingsplan, milieu, verkeer, water en vergunningverlening.
De beoordeling vraagt dan om meer dan een juridische controle van het omgevingsplan. Er moet worden bekeken:
- wat de initiatiefnemer wil realiseren;
- welke regels en beleidsdoelen relevant zijn;
- welke belangen op en rond de locatie spelen;
- of het initiatief binnen het omgevingsplan past;
- of een BOPA of andere procedure aan de orde is;
- hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot ETFAL;
- welke onderbouwing nodig is voor een juridisch en ruimtelijk houdbaar besluit.
Daarmee wordt het beoordelen van bouwmogelijkheden onderdeel van een bredere ruimtelijke afweging.
Wanneer is aanvullende specialistische kennis waardevol?
Aanvullende expertise kan waardevol zijn wanneer een ruimtelijk initiatief niet met een eenvoudige toets kan worden beoordeeld.
Bijvoorbeeld wanneer:
- niet direct duidelijk is welke regels op het perceel gelden;
- een initiatief afwijkt van het omgevingsplan;
- een BOPA moet worden beoordeeld;
- een ETFAL-afweging nodig is;
- meerdere ruimtelijke en juridische aspecten samenkomen;
- de gevolgen van een ontwikkeling voor de omgeving zorgvuldig moeten worden onderbouwd.
Op dat moment gaat het niet alleen om de vraag of ergens gebouwd kan worden.
De relevante vraag wordt: onder welke voorwaarden kan deze ontwikkeling ruimtelijk en juridisch verantwoord mogelijk worden gemaakt?
Van ruimtelijk initiatief naar uitvoerbare afweging
Precies bij dat soort vraagstukken ondersteunt REEF omgevingsrecht gemeenten.
Onze consultants werken aan RO-advies, het omgevingsplan en vergunningverlening en beoordelen ruimtelijke initiatieven vanuit zowel juridisch als praktisch perspectief.
Dat kan bijvoorbeeld betekenen dat zij:
- de ruimtelijke haalbaarheid van een initiatief beoordelen;
- omgevingsplanregels analyseren en toepassen;
- BOPA- en ETFAL-vraagstukken uitwerken;
- ruimtelijke en juridische belangen samenbrengen in een onderbouwde afweging;
- de verbinding leggen tussen initiatief, beleid, omgevingsplan en vergunningverlening.
Daarbij draait het niet alleen om constateren wat niet kan. Juist bij complexe initiatieven is het belangrijk om zorgvuldig te onderzoeken wat wél mogelijk is en onder welke voorwaarden.
Zo helpt REEF omgevingsrecht gemeenten om ruimtelijke initiatieven zorgvuldig te beoordelen en toe te werken naar besluiten die juridisch houdbaar én praktisch uitvoerbaar zijn.
Verder met een complex ruimtelijk initiatief?
Werk je als gemeente aan een ruimtelijk initiatief, BOPA- of ETFAL-vraagstuk of een andere complexe afweging rond het omgevingsplan? Bekijk dan hoe REEF omgevingsrecht gemeenten ondersteunt.
Wil je een concreet vraagstuk bespreken met een van onze collega’s? Neem contact op met REEF omgevingsrecht.